中古マンションの査定

査定は複数業者に出しましょう。金額は業者によって異なります。

しかし査定額は、不動産業者の「約束」ではありません。後々の値下げを見越した査定もあります。注意しましょう。

不動産査定の手法

不動産評価の手法には、原価法、収益還元法、取引事例比較法の3種類があります。それぞれに特徴があり、不動産の用途・現況によって使い分けることになります。

取引事例比較法

  • 実需(マイホームなど)の不動産ではもっともよく用いられる評価手法で、マンション、中古住宅、土地などで有効な手法です。
  • 対象不動産と条件が近い物件の取引事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の補正、利便性による補正、時点による修正などを行います。地域要因や個別的要因を含め比較評価します。
  • 近隣地域か相場が類似しているエリアで、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効です。しかし、感覚的な部分の影響がありますので、評価者士により内容に差が生じます。

収益還元法

  • 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される収益によって、対象不動産の価格を逆算する手法です。
  • 賃貸用不動産に特に有効な手法です。過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となりますので、対象不動産の売主・売却エージェントから提出された資料の妥当性は検討を要します。
  • 収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の2つの方法があります。

1.直接還元法

  • 一定期間(通常は1年間)の純収益を還元(還元利回り)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。不動産を長期に保有する場合に適してします。利回り率の選定がかぎとなります。
  • 対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り
  • 例えば、還元利回りを5%と設定し、年間の収益が120万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が20万円だったとすると、物件の収益価格は2,000万円になります。

(1,200,000円-200,000円)÷0.05=20,000,000円

2.DCF法

  • 対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。直接還元法より予測の精度を高めたもので、内容も複雑となっています。不動産ファンドなどが用います。

原価法

  • 対象不動産の再調達原価(作り直したらいくらになるか?)を基に不動産を鑑定評価する方法です。まず、対象の不動産を、仮にもう一度建築・造成した場合にいくらになるかを割り出し、建築後の経過年数による価値の低下を引いて現在の価値を推定します。例えば、中古住宅の原価法で大雑把な例をあげると・・・

積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

マンションを売る

マンションの売却しやすい時期

不動産が動く時期は春と秋となります。転勤や引越し、進学などを控えている人が多く、この時期は不動産全般の需要が伸びます。

この時期にあわようと考えるならば、7月あるいは12月までには査定をするべきです。マンションの購入を考えている人はお正月休み、春休み利用して見学などを行うことが多いようです。また不動産会社はイベントなどで需要を発掘するので、この時期に査定を済ませておけばマンションの購入を考えている人に対して十分なプレゼンテーションの期間を確保することができます。

査定依頼

マンションの査定方法は、査定を行う不動産会社や担当者の相場観、調査手法よって異ります。したがってマンションの査定価格も異なります。複数業者に査定を行わせることで、適切な相場価格を知ることができます。

高すぎる業者と安すぎる業者は注意すべきです。とくに前者は委任を取りたいがための「釣り」の可能性があります。

高い金額を提示する業者にすがりたくなるのは人情ですが、冒頭で申しあげたとおり、売却金額を約束するものではありませんので、注意しましょう。

売却金額を約束できるのは、「買い取り」の場合だけです。

高く売れるマンションとは

高く売れるマンションの条件は一般の感性の通りです。環境、便利さなど住み心地がよいマンションほど高く売れるマンションです。また管理具合や外観のよしあし、建物が持つ雰囲気なども影響を与えます。階数が高ければ、眺望がよく、快適であるとイメージされるので高く売れる可能性が高くなるようです。

魅力を引き出す

居住用マンション査定はほとんどの場合、取引事例比較法によって査定され、その価格が決定します。しかし査定価格以上で売れることがあるのが、不動産の摩訶不思議なところでもあります。

その当時の需要と供給のバランス、そのマンションの魅力を十分に引き出すことができれば、実際の売買価格は査定価格より高く可能性も十分あります。

しかし、冒頭のとおり、マンションを査定する段階の高い価格を鵜呑みにすべきではありません。少しでも高く売るために魅力や特色を引き出すべきです。たとえば自宅マンションのまわりの緑の多さや設備など、物件にはそれぞれよい面があるわけですから、そのマンションの良さを十分理解し、その魅力を引き出してくれる業者にマンション売買を依頼しましょう。

部屋を広く見せる

査定を依頼し実際に査定を行ってもらい、さらにお話が進んでお客さんの案内を受ける場合に、見てもらう人に物件の良い印象を持たせたいのは当然です。自宅マンションを、広く、きれいに見せる方法としてモデルルーム等の手法を参考にするのはいかがでしょうか。

モデルルームは、不動産業者がマンション購入者に理想的な部屋のイメージを思いおこしてもらうためのものですから、人に好印象を与えるためのテクニックが使われています。またモデルルームには無駄なものは一切ありませんし、あったとしても見せません。一般的に部屋を広く見せるためには、モノは少ないほうがいいのです。

媒介契約

通常はマンションを売ろうとする場合、不動産業者と自宅の売却についてその仲介を依頼する契約を結ぶことになります。これが媒介契約です。この媒介契約には3つ方法があります。お客さんは状況に応じて、任意の契約形態を選ぶことができます。

一般媒介契約。契約期間は特に定めはありませんが3ヶ月程度が多いようです。ポイントは複数の不動産会社と結ぶことができることです。