売却までの流れと諸経費

ご所有不動産の売却の流れ

不動産の売却には、ご相談からスタートして、最後のお引渡しまで、いくつかのステップがあります。

1.売却相談

  • 売却の際の希望条件をお聞かせください。
    • 売却価格
    • 売却時期
    • 販売方法
    • etc,.
  • ご希望条件に沿った売却プランをご提示いたします。
  • ご売却を検討される理由もお聞かせください。売却方針のご決定をいただくにあたり、重要です。
2.査定

  • 売却相談をいただいた不動産の調査を行います。
  • ご売却のご希望価格があればお教えください。当社からも査定価格をご提案します。
  • ご希望や提案をもとに判断いただき、売却価格を決定いただきます。
  • より好条件・効率的な売却の可能性を高める施策を、専門家としてご提案いたします。
  • 調査査定の段階では、費用は発生しません。
3.売却委託契約の締結

  • 媒介契約を締結した時点では、費用は発生しません。
  • 提示申し上げた「売却プラン」「査定価格」等にご納得いただけましたら、ご売却をご依頼ください。
  • 当社とお客様で委任契約をご締結いただきます。当社が活動を行う根拠です。「媒介契約」といいます。
  • 媒介契約締結時点での売却対象不動産の状況を明確にするため、お客様名義で「物件状況及び付帯設備確認書」の作成をご案内いたします。ご協力をお願いいたします。
4.販売活動

  • 消費者向けの発信(新聞折込広告やインターネット上での物件情報)の発信を行います。
  • 販売活動中の段階では、費用は発生しません。
  • 東日本不動産流通機構(国交省指定)が運営するネットワークに物件情報を登録します。
  • 売り物件を持たない他の不動産業者の広告希望がきます(各業者さんの自己責任につき、売却依頼者からの広告料は不要)。
  • 当社では積極的に許可しますので、幅広い発信が可能です。
  • 客付けの仲介業者さん、一般のお客様からのお問い合わせ、物件見学のご希望等に対応します。見学日の調整を行い、見学時には調査にもとづく説明やセールスを行います。
  • 居住中でない場合でもご相談ください。鍵をお預かりするなど、管理対応もいたします。
5.商談・交渉

  • ご売却物件への購入希望の提示に対して交渉業務を行います。
  • 売主様と相談しながら詳細の詰めを行います。商談としての条件交渉の能力はもちろんですが、予想される問題点を考えながら詰めていくことが重要です。
  • 交渉の落としどころが見えてきましたら、「重要事項説明書」を作成開始です。当社や共同仲介の不動産業者の協力により、書面を作成します。
  • 交渉中・商談中の段階では、費用は発生しません
6.売買契約

  • 条件の合意により契約へと進みます。
  • 契約締結のまえに、重要事項説明の書面を交付して宅地建物取引主任者による説明を行います。
  • 売買条件をまとめた「不動産売買契約書」の確認を行います。
  • 問題がなければ、売買契約書に売主、買主の双方に署名・捺印をいただいたきます。
  • 買主様から手付金を受領します(売主様は領収書を交付します)。これにて売買契約が成立です。
  • 売買契約が成立しますと、売主様から当社へ仲介手数料の半金をお支払いいただきます
7.資金受領・引渡し

  • 売買契約の締結後からお引渡しまでの間、下記のような作業を行います。売主様のご負担が最小限になるよう、売主様と相談しながら業務を代行します。
    • 買主様の住宅ローンの対応(共同仲介の場合はその進捗管理)
    • ご売却物件に抵当権が付いている場合は、その抹消の対応
    • 司法書士の手配、打ち合わせの対応
    • 精算金の計算と合意の対応
    • 土地、戸建ての場合の境界画定の手配、打ち合わせの対応
  • 打ち合わせた期日に決済を行います。買主様から代金を受け取り、鍵と権利関係の書類を交付します。
  • 決済時に仲介手数料の残りの半金をお支払いいただきます。

売却にかかる諸経費

仲介手数料

売却費用のなかでもっとも大きな位置を占めるのが仲介手数料です。当社の仲介手手数料は、法定上限の半分です。

印紙代

契約書には売買価格が記載されますので印紙を貼付して印紙税の実費をご負担いただきます。

売買契約書に記載された価格の区分 印紙税額
500万円超、1,000万円以下 5千円
1,000万円超、 5,000万円以下 1万円
5,000万円超、1億円以下 3万円
1億円超、5億円以下 6万円
  • 500万円以下、並びに5億円以下の価格区分は割愛しました。
  • 上記の価格区分は平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される契約書について該当します。
  • 詳細は国税庁のタックスアンサーの「No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」もご確認ください。

抵当権の抹消

住宅ローン等の抵当権がある場合は、引渡しの前に抹消の準備を行います。

件数や司法書士の手数料により金額が変化します。報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件(土地と建物は別々。土地も筆が分かれれば別々)につき1,000円です。

登記簿謄本に記載のご住所と現在のご住所が異なる場合は、住所変更登記を行います。こちらも報酬は1.5万~3万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

リフォーム費用・クリーニング費用

空室で売却を行う場合、著しく状態が劣化した場合は、リフォームをすることで好印象となり、販売が有利になる場合があります。リフォームをするまでもない場合でも、クリーニングをすることで好印象となる場合があります。

境界明示・測量(土地・戸建て)

土地を売却では、しばしばお隣さんの土地との境界が不明瞭な場合があります。境界が不明瞭な場合には境界の明示や測量を求められることが多いようです(交渉途中での条件による)。

土地の形状により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

解体費用(土地・戸建て)

古家がある土地の場合、解体が契約条件になる場合があります。著しく古い建物の場合は更地にすることで販売が有利になる場合があります。施工環境により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。

譲渡所得に対する課税

売却により資金を受領すると、一定の条件により利益が出てしまう場合があります。利益が出てしまうと所得税が課税されます。

  • 居住用不動産には特別控除があります。
  • 買い替えの場合には一定の条件により控除枠があります。
  • 土地建物の所得は分離して申告しなければなりません。
    • 長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。

状況により売却の損失が出る場合があります。その場合は課税されません。むしろ課税の繰り延べができる場合があります。

※詳細は国税庁のタックスアンサー「譲渡所得」「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき」をご確認ください。