買い替えの知識

買い替えで考えるべき重要なテーマ。

買い替えの心配事

買い替えの心配とは、「持家を売り新居を買う」というヘビーな作業を、ほぼ同時期に完了させることです。

「売ったお金で旧宅のローンを返済し、新宅のローンを成立させること」を意味します。

つまり、買い替えの心配すべき点は、以下の2点です。

  • ご購入活動・ご売却活動、いづれを先行させるか
  • ローン完済資金をいかに調達するか

売り先行か買い先行

1.旧ローンの返済に余裕がある場合

  • ローンの返済能力に余裕があるならば、購入を先行させる方法があります。
  • 返済能力に余裕があるとは、旧宅がおおむね返済に近い状態だったり、新旧ローンを丸抱えで収入に余力がある状態のことです。
  • 購入を先行のメリットは、じっくり時間をかけて物件を探せること、売り急がなくて済むことです。

2.買取業者の活用

売却に時間的な余裕がない場合には、買取業者を活用する方法をお勧めします。

  • 業者は資金力があり、決断もスピーディです。好みや嗜好は問いません。
  • 一般個人に売るより安い金額になる可能性もあります。一方で「買い競争」があります。最終的には個人が買う相場と著しく近くなる場合もあります。
  • 複数の選択肢の中からより良い条件の買い手を選ぶことができます。「より効果的・より正しい価格」で売ることが可能です。

3.旧ローンの返済に余裕がない場合

売却価格と債務の関係がギリギリなら、旧宅のローン返済に余裕がない状態です。

  • 返済を確定させるべきですから、ご売却の先行がお勧めです。
  • 売却条件が確定すれば収入額が決まるので、ご購入の資金計画も立てやすくなります。
  • 売却を先行させる場合は、契約の条件として「引渡期日は△月○日まで猶予する」という条件を、ご購入検討中のお客様に提示します。一方で、少しでも売りやすくするには、条件は買主の希望に合わせられることも考えなければなりません。

買い替えの期間

買い替えのスケジュールは余裕を持つことをお勧めします。

買い替えでは売却と購入を同時に進めていきますが、通常の買い替えのケースなら、相場どおりに売却希望価格を提示したとしても、最低でも3か月ほどは、みておくのがよいでしょう。

短期勝負は狙ってもできません。

売り買い別々の不動産会社

売りと買いを別々の業者に頼むことの可否はお客様の考え方次第だと思いますが、たいへん面倒になります。

売りと買いは同じ業者に頼むほうがいいかと思います。お客様の事情をしっかり把握しているので、交渉作業が適切に進むからです。

査定価格と設定価格

不動産の売却は、少しでも高く売りたいのが人情です。わが子のように自分の家はかわいいものです。

しかし、買い替えを意識した売却の場合、査定価格へ上乗せはお勧めできません。

希少性がある物件ならば無理とは言い切れませんが、通常は、相場より高い物件を買いたい人はまれです。

不動産売却で必要な諸費用

  • 売却においては仲介手数料が必要です。
  • 不動産の売却の場合では、「抵当権」の抹消費用を売主が負担いただくことになります。
  • 銀行によっては、繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
  • 売却時に「利益」が出てしまった場合(「売却時の売却価格+売却事務費用」が、「購入時の取得価格+購入事務費」を上回った場合)には、譲渡税がかかります。
  • 詳しくは売却の諸経費もご覧ください。

借り換えローン

売却価格がローン残高を下回る場合は残債割れです。現金を用意するのがベストですが、それが難しい場合は「買い替えローン」を各金融機関が用意しています。

買い替えローンは、新規に買う家のローンをオーバーローンします。

  • 例えば現在の住宅ローン残債が2,500万円。売却価格が2,000万円。この場合は「ローン完済には500万円が不足」です。
  • 新しい家のローンに追加して500万円の上乗せします。上乗せ分で返済に利用します。
  • 借り換えローンを利用するお客様は「今までの返済実績」がありますので、金融機関は前向きに検討します。
  • なお、買い替えローンでは、売家の抵当権の抹消と買家の抵当権の設定が、同じタイミングであることが必要です。